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Esta página contiene cinco (5) jurisprudencias

 

{§-0001}    JURISPRUDENCIA

 

CONTRATO DE COMPRAVENTA

 

VICIOS REDHIBITORIOS

 

GARANTÍA DE CALIDAD DEL BIEN

 

DECLARATORIA DE SINIESTRO 

 

CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN TERCERA (SUBSECCIÓN B), Consejera ponente: RUTH STELLA CORREA PALACIO, Bogotá, D.C.,  veintitrés (23) febrero de dos mil doce (2012), Radicado: 050012326000199400558-01 (20.810)

 

Ahora bien, dada la tipología del contrato en mención, obsérvese que, de conformidad con el artículo 1880 del Código Civil, en los contratos de compraventa las obligaciones del vendedor, se reducen en general a dos: (i) la entrega o tradición de la cosa vendida, y (ii) el saneamiento de la cosa vendida, según la cual “el vendedor debe entregar la cosas al comprador en estado tal que sirva para el uso que está normalmente destinada, de suerte que su utilización o disfrute no se vean menguados a consecuencia de los vicios que los afecten.”

 

Es decir, una de las obligaciones legales que emanan del contrato de compraventa, caracterizado por ser de ejecución instantánea en tanto su prestación principal –entregar la cosa por el precio- se cumple de inmediato o en forma breve, es la de garantizar el saneamiento por los vicios ocultos o redhibitorios de la cosa vendida después de su terminación. Esta obligación de saneamiento surge cuando el comprador ve disminuida la capacidad de goce o la utilidad de la cosa adquirida por defectos o desperfectos, desgastes, etc. que la afecten total o parcialmente, caso en cual, en el derecho común, tendrá acción para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos (art. 1914 C.C.).

 

El Código Civil (art. 1915 C.C.) señala los requisitos o condiciones para tener los daños o defectos como vicios redhibitorios: a) haber existido al tiempo de la venta, es decir, que su origen o la causa del vicio sea anterior al negocio jurídico o concomitante a él; b) ser tales que la cosa vendida no sirva para el uso normal, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea dable presumir que conociéndolos el comprador lo hubiere comprado a menos precio o no lo hubiera comprado, es decir, que el vicio sea grave, que obstaculice de tal forma el uso ordinario del bien enajenado o lo reduzca considerablemente; c) ser ocultos, en tanto debe “No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin grave negligencia de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de profesión u oficio”, de suerte que ni el vendedor debía conocer del vicio, pues “…si sabe que la cosa está afectada por un daño y no lo declara o si era tal que ha debido conocerlo por razón de su profesión u oficio, será obligado, además, del saneamiento en sí, a la indemnización de perjuicios, en los términos del artículo 1518 del Código Civil.

 

Y en los contratos celebrados por la administración, en general, según lo ha sostenido reiteradamente esta Corporación al interpretar el régimen jurídico aplicable, las obligaciones del contratista, tampoco se agotan con la entrega a satisfacción de su objeto dentro del plazo de ejecución del contrato, sino que una vez finalizado debe salir al saneamiento de la obra, de los bienes suministrados y de los servicios prestados, obligación que es posible garantizar con el otorgamiento de pólizas de seguros, cuya vigencia se extiende por el tiempo que determine la entidad contratante de acuerdo con la ley y el reglamento.

 

La cláusula de garantía incorporada en los contratos celebrados por la Administración es obligatoria y de orden público, por cuanto es un mecanismo de protección del fin pretendido por la contratación estatal, cual es la satisfacción del interés general, así como del patrimonio público; en efecto, por una parte, asegura la ejecución oportuna del objeto contractual y, por otra, protege el patrimonio estatal del daño derivado del incumplimiento, o cumplimiento tardío o defectuoso de las obligaciones por parte del contratista. 

 

(…)   La garantía de calidad de los bienes adquiridos por la entidad contratante, ampara el acaecimiento de vicios, mala calidad, defectos, deficiencias técnicas o fallas que no pudieron ser percibidos y detectados al momento de recibir el bien y que se presentan o descubren con posterioridad a la terminación del contrato y afectan el cumplimiento de los fines que animaron la contratación.

 

Esta póliza debe tener una cobertura por un plazo determinado, contado a partir de la entrega efectiva de los bienes adquiridos, siendo el tomador el contratista y beneficiaria la entidad contratante, quien queda cubierta de los perjuicios ocasionados por los vicios aludidos que resultan imputables al contratista garantizado.

 

De ahí que,  en el caso de que una entidad pública ha adquirido un bien a través de un contrato de compraventa y posteriormente descubre o se percata que el mismo no cumple con los requisitos de calidad exigidos y necesarios para su correcto funcionamiento o no reúne las características y especificaciones que fueron exigidas, ofertadas y que hacen parte del contrato, está en el deber de declarar a través de un acto administrativo el siniestro de incumplimiento de la obligación de entregar un bien de óptima o buena calidad, con el fin de hacer efectiva ante la aseguradora la póliza que ampara dicho riesgo; y cuando ello sucede, el contrato ya ha terminado, por cuanto la obligación principal de entrega ya se cumplió, razón por la cual resulta ilógico que estuviese sometida a los límites temporales derivados de la vigencia del contrato, como sostiene el recurrente, por cuanto de ser así, sería un imposible jurídico realizar el cobro directo de la indemnización contenida en la póliza de seguro de cumplimiento tomada por su contratista.

 

Dicho de otro modo, cuando se realiza el riesgo asegurado relativo a la calidad del bien suministrado, con independencia de que el contrato amparado con la póliza de seguro se hubiese terminado o liquidado, nace el derecho de la entidad estatal de cobrar la indemnización, para cuyo efecto debe declarar el siniestro mediante un acto administrativo, como lo ha dicho esta Sección:

 

“[U]na vez se concreta el riesgo, como en este caso lo es el incumplimiento contractual, surge el derecho de la entidad estatal de cobrar la indemnización contenida en la póliza de seguro de cumplimiento tomada por su contratista, pero como requisito formal para realizar la reclamación, se exige la declaratoria de tal hecho a través de un acto administrativo, momento en el cual, para efectos de solicitar el pago de la indemnización ante la aseguradora, se entenderá ocurrido el siniestro.

 

No obstante, cuando se declara el siniestro a través del acto administrativo, es porque el riesgo ya se realizó, es decir, el incumplimiento ya se produjo, y lo que hace la entidad estatal a través de su decisión unilateral, es manifestarlo y concretarlo para derivar a partir de tal declaración, las consecuencias contractuales y legales del caso.

 

(…)    Debe tenerse en cuenta que lo que se exige en el régimen de los contratos de seguros, en cuanto a su vigencia y cobertura, es que el riesgo efectivamente se materialice durante el periodo de vigencia de la póliza, puesto que una cosa es el surgimiento del derecho a obtener la indemnización y otra cosa es el derecho a recibir su pago, el que sí se concreta una vez se hace la reclamación en la forma establecida por la ley.” (Se subraya).

 

(…)           Por otro lado, de acuerdo con la jurisprudencia, el procedimiento -para la época de los hechos del sub lite- en procura de hacer efectiva la garantía constituida a favor de las entidades públicas con el fin de obtener la indemnización ante la ocurrencia del riesgo -siniestro- que ampara la misma, es el siguiente:

 

(i) Primero le corresponde a la entidad declarar la ocurrencia del hecho constitutivo del siniestro y ordenar hacer efectiva la garantía que ampara el riesgo, mediante la expedición de un acto administrativo, con fundamento en las prerrogativas establecidas en los numerales 4 y 5 del artículo 68 del Código Contencioso Administrativo, el cual hace las veces de reclamación, dado que no se aplica lo previsto en los artículos 1075 y 1077 del Código de Comercio; 

 

(ii) Segundo, dicho acto administrativo de carácter particular y concreto, debe ser notificado personalmente a los interesados (aseguradora y contratista), para que sea oponible y vincule a quien resulta obligado con sus disposiciones, con el fin de proceder al cobro de la respectiva indemnización; y

 

(iii) Tercero, la aseguradora no puede objetar la reclamación (arts. 1080 y 1053 C.Co.), sino que la manera de oponerse es mediante la interposición de los recursos en sede administrativa que legalmente procedan en contra de la decisión; resueltos éstos negativamente, o si no son interpuestos, el acto adquiere firmeza, y con ella, la ejecutividad y ejecutoriedad propios de estas decisiones administrativas y que le permiten a la entidad proceder a su cobro ejecutivo. Esta decisión, por supuesto también puede ser impugnada por el contratista, administrativa y judicialmente.

 

{§-0002}    JURISPRUDENCIA

 

CONTRATO DE COMPRAVENTA

 

CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN TERCERA, CONSEJERO PONENTE: JESÚS MARIA CARRILLO BALLESTEROS, BOGOTÁ, D.C, TREINTA Y UNO (31) DE OCTUBRE DE DOS MIL UNO (2001), RADICACIÓN NÚMERO: 25000-23-26-000-1991-7666-01(12278).- Dentro de las características del contrato cabe tener en cuenta que la compraventa es un contrato bilateral, porque se celebra entre dos sujetos que se obligan recíprocamente (art. 1496 CC); conmutativo, porque cada una de las partes se obliga cumplir una prestación que se mira como equivalente a la que surge a cargo de la otra parte (art. 1498 CC); oneroso, porque tiene por objeto la utilidad para ambos contratantes (art. 1497 CC); principal, porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otro negocio jurídico (art. 1499 CC) y de ejecución instantánea, porque las prestaciones se ejecutan en un momento, en corto tiempo, sin fraccionamientos.

 

Del contrato de compraventa surgen a cargo del vendedor las obligaciones principales de dar el bien objeto del contrato y de saneamiento de la cosa vendida (arts. 1.880 y 1.884 C. C); y a cargo del comprador la obligación de pagar su precio. Sin perjuicio de las demás prestaciones derivadas de la naturaleza del contrato (art. 1603 del CC).

(…)

 

Resalta la Sala que las obligaciones derivadas del contrato de compraventa han de entenderse cumplidas cuando cada una de las partes ejecuta la obligación debida. Este comportamiento, que corresponde a la definición legal del pago (1626 C.C.), se presenta fundamentalmente respecto del comprador cuando da al vendedor el precio convenido y respecto del vendedor cuando da la cosa vendida.

  

En relación con el cumplimiento de las obligaciones contractuales resulta ilustrativo tener en cuenta lo manifestado por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia proferida el 3 de julio de 1963 cuando explicó:

 

"Es principio general de derecho civil, que los contratos se celebran para cumplirse y, en consecuencia, que el deudor debe estar dispuesto a ejecutarlos en forma íntegra, efectiva y oportunamente. La integridad está referida a la totalidad de la prestación debida, hecho o cosa; la efectividad, dice relación a solucionar la obligación en la forma pactada; y la oportunidad alude al tiempo convenido"

 

Se tiene entonces que contrario sensu las obligaciones se entienden incumplidas, respecto del comprador, cuando no paga el precio en la fecha y condiciones acordadas; y respecto del vendedor cuando no da o no entrega al comprador el bien objeto del contrato de compraventa de conformidad con lo acordado.

 

{§-0003}    JURISPRUDENCIA

 

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

 

LESIÓN ENORME

 

NATURALEZA DE LA ACCIÓN 

 

RADICACIÓN R-15707 DE 2006, PROCESO 19001-2331000-95120400, CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN TERCERA, CONSEJERO PONENTE: MAURICIO FAJARDO GÓMEZ. BOGOTÁ, D.C., DICIEMBRE CUATRO (4) DE DOS MIL SEIS (2006). 2.3.1. La lesión enorme, concepto y naturaleza:

 

La doctrina nacional ha admitido que la lesión enorme no es otra cosa que un vicio objetivo, por el rompimiento del equilibrio en las relaciones contractuales y opera de manera autónoma e independiente de las calidades de las partes contratantes o de los actos de ellas; algunos doctrinantes sostenían que la lesión enorme constituía un vicio del consentimiento pero, en la actualidad, tanto a nivel doctrinal como jurisprudencial se ha impuesto el criterio de que la lesión enorme tiene fundamento en el equilibrio o equivalencia de las prestaciones mutuas que debe imperar en los contratos conmutativos, de tal suerte que la rescisión del contrato procede por haberse comprobado que se produjo un desequilibrio en las prestaciones y no por la existencia de un vicio en el consentimiento, hecho este último que daría lugar a la nulidad del contrato.

 

Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha hecho las siguientes precisiones: “Así, no es exacto que en nuestro régimen civil la lesión sea vicio del consentimiento. El que acepta enajenar una cosa por precio inferior a la mitad o adquirirla por precio superior al doble del que se considera justo, no hace proceso volitivo vicioso, o si lo hace no lo invoca como causa cuando pide que el acto o contrato se rescinda por lesión. Su aceptación en estas circunstancias no implica de por si una falsa noción del valor real de la cosa, ni una fuerza física o moral que lo constriña, ni un engaño del otro contratante, que fueran suficientes para inclinar su voluntad. La lesión está estructurada en Colombia sobre un factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como éste haya influido en el consentimiento”.

 

En la misma línea, la jurisprudencia de la Sección Tercera del Consejo de Estado también ha fijado su criterio acerca del carácter objetivo que caracteriza la lesión enorme como vicio del contrato; así lo reflejan los siguientes apartes de la sentencia dictada en septiembre 24 de 2000(9): “La Sala es del criterio que en la ley colombiana la lesión enorme, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, es un vicio objetivo del contrato, porque el mismo texto del artículo, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de estas (el consentimiento); la ley expresa que la lesión enorme se produce o porque el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende o porque el justo precio de la cosa que compra el comprador, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que pagó por ella.

 

“De esos supuestos se infiere que la lesión enorme es vicio objetivo del contrato”

 

Bajo estas directrices, se impone concluir que cuando la parte afectada pretenda alegar la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme, deberá probar la existencia del desequilibrio, mas no que la voluntad se encontraba afectada por uno de los vicios del consentimiento previstos en la ley.

 

El artículo 1947 del Código Civil define así la lesión enorme: “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato”.

 

Los aludidos mandatos de la ley civil se apoyan en la noción del justo precio al instituir la lesión enorme para los contratos de compraventa de bienes inmuebles, doctrina según la cual el precio debe ser justo para alcanzar equilibrio y conmutatividad entre las prestaciones de los contratantes, por lo cual se prohíbe pactar un precio lesivo para alguna de las partes que intervienen en la compraventa —vendedor o comprador—, cuestión que encuentra su razón de ser en los principios de equidad y equilibrio que orientan las relaciones jurídicas contractuales, de tal suerte que el precio resulta lesivo para el vendedor cuando recibe menos de la mitad del valor justo del bien y para el comprador cuando paga más del doble del valor real.

 

La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, al fijar los lineamientos que determinan la noción del justo precio, puntualizó: “La noción de justo precio como categoría jurídica es el punto de equilibrio a que aspira la contratación conmutativa. Pero no son pocos los factores que de hecho inciden en la formación de los precios, por lo que se encuentra allí una de las materias más investigadas y discutidas en economía política, seguramente a consecuencia del plano de relatividad en que se mueve, y por el peligro previsible de que la actividad de las transacciones languidezca por causa de inadecuada tutela de la ley, en menoscabo del espíritu de empresa como propulsor del crecimiento de la riqueza pública”.

 

Determinada la naturaleza de la lesión enorme y precisada la noción del justo precio, elemento esencial del contrato de compraventa, habrá de establecerse cuáles son los requisitos o presupuestos para que opere la rescisión del contrato por lesión enorme, cuando quiera que el precio pactado en el mismo se encuentre afectado por un desequilibrio que alcance, de manera objetiva, esto es puramente cuantitativa, las proporciones que la ley establece para que se configure ese vicio.

Las orientaciones jurisprudenciales precedentes permiten concluir que: i) en los contratos de compraventa de inmuebles rurales celebrados por el Incora, para el cumplimiento de los fines de la reforma agraria, procede tanto la rescisión del contrato por lesión enorme, como el ajuste del precio a su justo valor con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes; ii) para la procedibilidad de la rescisión del contrato por lesión enorme o el ajuste del precio, es indispensable el cumplimiento previo de algunos requisitos exigidos por la ley.

 

2.3.5. Valoración probatoria: A propósito de la manera e importancia de establecer el justo precio que, en las acciones promovidas por lesión enorme, ha debido respetarse al momento de la celebración del correspondiente contrato de compraventa de un bien inmueble, la Corte Suprema de Justicia ha precisado:

 

“La determinación del justo precio que señala como factor de referencia el precepto acabado de citar, se fija generalmente y como lo ha sostenido esta corporación, con el dictamen pericial que sobre el inmueble objeto de enajenación se realice en el curso del proceso, no significando con esto, que los resultados de dicho dictamen no estén sujetos a la valoración que de ellos debe llevar a cabo el fallador quien ha de verificar la firmeza, precisión, calidad de fundamentos, competencia de los peritos y demás elementos probatorios que obren en el expediente (CPC, art. 241), de suerte tal que es dicho juzgador el que determina, apreciando todas las circunstancias que frente al caso resulten relevantes, ese “justo valor” de la prestación económica prometida que adolece de manifiesta inequidad económica.

 

“En síntesis, pues, este justo valor debe ser comparado con el de la negociación; mas si en el proceso se alega que el precio que expresa el documento fue simulado como ocurre en el presente caso, el fallador tendría que acudir a otros medios de convicción conducentes a tal fin como son los interrogatorios de parte, documentos privados, declaraciones de testigos y pruebas indiciarlas, tenidos por el actual Código de Procedimiento Civil como idóneos para la demostración del precio oculto pactado y pagado, de acuerdo con las reglas de la sana critica y sus limitaciones legales” (CPC, arts. 187, 232 y 250)”(21).

 

Y en cuanto a las condiciones que debe cumplir el dictamen pericial, para que constituya prueba idónea y demostrativa de la existencia de lesión enorme en el precio de la compraventa de un bien inmueble, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha señalado: “Es acertado y suficiente para rechazar un dictamen pericial como prueba de la lesión enorme, el hecho de no referirse a la época de adquisición del inmueble ni exponer los factores determinantes del precio allí señalado”(22).

 

Al tiempo que confirma la conducencia de que el justo precio del inmueble al momento de la celebración del respectivo contrato de compraventa, puede ser acreditado de manera general mediante un peritazgo que ha de ser decretado, practicado y valorado dentro del proceso judicial que se adelante en ejercicio de la acción recisoria por lesión enorme, la Sala agrega que en los eventos en que el contrato respectivo hubiere sido celebrado con base en un avalúo o experticio realizado, precisamente, para le época d e celebración del respectivo negocio, no será suficiente con que el nuevo dictamen pericial se limite a establecer el que, a posteriori, se considera el justo precio, sino que será indispensable que la parte demandante pruebe también —a través del mismo dictamen o por conducto de otros medios probatorios—, los yerros, las falencias, las equivocaciones o demás aspectos que permitan concluir que el avalúo o experticio que las partes tuvieron a su alcance en su momento y que les sirvió de fundamento para establecer el justo precio del inmueble para la época de la celebración de su contrato, no hubiere reflejado de manera correcta y adecuada el valor real de la propiedad enajenada.

 

El avalúo que, elaborado por expertos, hubieren tenido a su alcance las partes al momento mismo de la celebración del contrato, está llamado a cumplir un papel fundamental en la determinación que el juez deba realizar a posteriori, acerca de cuál era, realmente, el precio justo que el inmueble tenía en esa época, porque es evidente que para ese momento los expertos que examinaron el inmueble y rindieron su dictamen pudieron percibir y considerar, de manera directa, las diversas variables que deben conjugarse para el avalúo de un inmueble, mientras que incluso para peritos en la materia resulta difícil reconstruir, con varios años de desfase, todos los aspectos socioeconómicos, generalmente cambiantes con el solo paso del tiempo, que estaban presentes al momento de la celebración del contrato y que, de manera directa o indirecta, incidían en el valor cierto y justo del bien respectivo.

 

Es por ello que cuando al proceso judicial donde se debate el monto real del precio que correspondía a un inmueble en el momento de su negociación, también se allega, de manera regular y oportuna, el avalúo que en su momento elaboraron expertos y tuvieron a su alcance las partes, pero no se aportan elementos ni se acreditan razones que permitan dejar de lado o desechar ese avalúo o experticio inicial, además de valorarlo en conjunto con las demás pruebas, el juez difícilmente podrá disponer de elementos suficientes para apartarse de sus conclusiones, en cuanto el mismo aparezca serio y consistente.

 

Pues bien, en el caso que aquí se estudia, la propia parte actora aportó con su demanda copia debidamente autenticada del avalúo que del predio “La Josefina” elaboró, en abril 19 de 1991, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (fls. 43 y ss.), a través de dos profesionales designados para el efecto, documento que fue debidamente decretado como prueba mediante el auto de agosto 13 de 1996.

 

Del contenido y los soportes de dicho experticio no se evidencian errores o inconsistencias que permitan concluir acerca de la existencia de equivocación alguna por parte de los peritos avaluadores en la determinación del precio del inmueble para el año de 1991 o de falencias que determinen la necesidad de desestimar ese avalúo.

 

{§-0004}    JURISPRUDENCIA

 

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

 

ACCIÓN RESCISORIA POR LESIÓN ENORME

 

CADUCIDAD DE LA ACCIÓN EN COMPRAVENTA DE INMUEBLE

 

AVALÚO  

 

CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN TERCERA, CONSEJERA PONENTE: MARIA ELENA GIRALDO GÓMEZ, SANTAFÉ DE BOGOTÁ, D.C., VEINTICUATRO (24) DE AGOSTO DE 2000, RADICACIÓN NÚMERO: 12850.- La pretensión de lesión enorme puede ser causa de la declaración judicial de rescisión en los contratos, ante la justicia de lo contencioso administrativa, que por su naturaleza lo admitan.

 

En efecto: El C.C.A en el artículo 87, sobre la acción de controversias contractuales no es restrictivo en cuanto su objeto pues prevé se podrá pedir que se declare su existencia o su nulidad y que se hagan las declaraciones, condenas o restituciones consecuenciales, que se ordene su revisión, que se declare su incumplimiento y que se condene al responsable a indemnizar los perjuicios y “que se hagan otras declaraciones y condenas”. En la época en que fue celebrado el contrato, día 6 de agosto de 1994, regía la ley 80 de 1993 según la cual son contratos estatales todos los actos jurídicos generadores de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere la misma ley, “previstos en el derecho privado o en disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la autonomía de la voluntad”  así como los que a título “enunciativo” define el artículo 32. En el derecho privado está regulado el contrato de compraventa de bienes inmuebles (arts. 1.857 y ss. Código Civil).

 

Cuando es una entidad de derecho público la que celebra ese negocio jurídico debe tenerse en cuenta que podrá solicitar el avalúo del bien inmueble al Instituto Agustín Codazzi. Para ese efecto el ordenamiento jurídico otorgó a ese Instituto, entre otras facultades administrativas, las de avaluar los bienes inmuebles de interés para el Estado. Mediante el decreto 1.008 proferido el día 1 de junio de 1993 el gobierno nacional aprobó el Acuerdo 21 del 18 de mayo de 1993 del Instituto mencionado por el cual “se determina la estructura orgánica, establece las funciones de las dependencias y adopta los estatutos internos del Instituto”.

 

Fuera de esa previsión contenida en los artículos 19 y 20  de las anteriores normas,  sobre el avalúo de bienes inmuebles en la enajenación de bienes para el Estado o por el Estado, por lo general en lo demás se le aplican a dicho contrato las normas civiles, salvo también en lo que concierne con el tiempo para acudir al juez en demanda de la rescisión.

 

 En efecto: Si bien el Código Civil indica, en el artículo 1.954, que “La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha del contrato” esta disposición no es aplicable cuando se trata de los contratos de compraventa de bienes inmuebles celebrados por el Estado, entendido éste en los términos de la ley 80 de 1993, porque existe una disposición especial. En efecto: El Código Contencioso Administrativo dispone que el término de caducidad de la acción de controversias contractuales será de dos años que se contarán a partir del día siguiente a la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que les sirvan de fundamento (art. 87). Los presupuestos de mérito para la prosperidad de la solicitud de rescisión, por lesión enorme en el contrato de compraventa de bienes inmuebles, son: - Que la cosa se conserve en poder del comprador  (art. 1.951 C.C.). - Que haya lesión en la proporción que fije la ley (art. 1947 C.C.).

 

(…)

 

La ley civil en lo que atañe con la institución de la lesión enorme en la compra de bienes la restringe para los inmuebles (art. 1949) y la define tanto para el vendedor como para el comprador.  Expresa, el artículo 1947 ibídem, que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la  cosa que vende; y que el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que paga por ella.  La jurisprudencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 103, dictada el 16 de julio de 1993, definió la acción rescisoria por lesión enorme, en contrato de compraventa de bienes inmuebles como la “medida excepcional al principio general de la soberanía contractual, tendiente a conjurar la lesión patrimonial o de ultra mitad sufrida injustamente por uno de los contratantes. Esta acción se consagra indistintamente en favor del vendedor o del comprador, y se estructura cuando a una de las partes se le ha perjudicado en más de la mitad del ,justo precio de la cosa”. 

 

El ordenamiento jurídico enseña que la lesión enorme da lugar a la rescisión del contrato de compraventa de bienes inmuebles (art. 1946 ibídem). La Sala es del criterio que en la ley colombiana la lesión enorme, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, es un vicio objetivo del contrato, porque el mismo texto del artículo, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de éstas (el consentimiento); la  ley expresa que la lesión enorme se produce o: - porque el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la  cosa que vende o - porque el justo precio de la cosa que compra el comprador, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que pagó por ella.  De esos supuestos se infiere que la lesión enorme es vicio objetivo del contrato.

 

 En el caso concreto frente a la pretensión y a los hechos de la demanda cabe señalar, como lo indicaron el Tribunal y el Procurador Delegado ante esta Corporación, que la lesión enorme no se dio. En primer término fue clara la manifestación de  las partes en comprar el terreno con las anexidades o bienes inmuebles por destinación y adhesión; no otra cosa se deduce de la cláusula tercera de la escritura de compraventa, cuando indica que el Auto del Agustín Codazzi, No. 21 de 1994 de avalúo, hace parte integral del contrato.  Observa la Sala desde otro punto de vista que los hechos narrados por el FOMVAL y relativos a que cuando compró entendió que sólo lo hizo respecto del terreno, sin ningún otro aditamento, lo que dice, traducido jurídicamente, es que incurrió en un vicio en el consentimiento. Más su pretensión fue de rescisión por lesión enorme y no de nulidad del contrato por la causal relativa de nulidad “vicios del consentimiento”.

 

Cuando se celebró el contrato, día 6 de agosto de 1994, regía la ley 80 de 1993. Ese Estatuto Contractual en materia de los hechos que dan lugar a la nulidad de los negocios jurídicos señaló, en forma clara,  que son causales de nulidad relativa los demás vicios, distintos a los previstos en el artículo 44, conforme al derecho común (art. 46 ibídem). En el derecho común, Código Civil, cuando una persona se obliga a otra por un acto o declaración de voluntad el consentimiento puede resultar viciado, entre otros, por error de hecho (arts. 1508 y 1509). El error de hecho vicia la manifestación de voluntad “cuando recae sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o celebre; como si una de las partes entendiese empréstito y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata (  )” (art. 1.510 ibídem).

 

Ese principio de legalidad, tanto sobre la lesión enorme “como vicio objetivo del contrato” y como sobre el error de hecho “como vicio del consentimiento”, conducen a la Sala a concluir que ninguna de esas dos situaciones se presentó. Por lo tanto si las declaraciones de voluntad plasmadas en el contrato ponen de manifiesto que lo comprado fue todo lo descrito, de una parte se infiere que el precio pactado al momento de la celebración, y pagado, corresponde a lo comprado y entendido comprar por el FOMVAL.

 

{§-0005}    JURISPRUDENCIA

 

COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE

 

PROCEDIMIENTO DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA

 

AVALÚOS, EFECTOS

 

LESIÓN ENORME

 

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES

 

ACCIÓN DE REPARACIÓN DIRECTA 

 

CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN TERCERA, CONSEJERA PONENTE: MARIA ELENA GIRALDO GOMEZ, BOGOTÁ, D. C., CUATRO (4) DE ABRIL DE DOS MIL DOS   (2002). RADICACIÓN NÚMERO: 73001-23-31-000-1995-3642-01(13642).- El procedimiento administrativo de enajenación voluntaria y su fase posterior, la expropiatoria, se regularon especialmente en la ley 9 de 1989, la cual creó varias herramientas jurídicas para la Administración en relación con la adquisición de bienes inmuebles requeridos para ejecución de planes de desarrollo, planes de vivienda de interés social, preservación del patrimonio cultural, ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social, de ampliación, distribución, almacenamiento y regulación de servicios públicos, ejecución de obras públicas.

 

Respecto al procedimiento de enajenación voluntaria se contemplaron las siguientes etapas: -Etapa de  Oferta de compra: El artículo 13 de la ley en mención dispone que “Corresponderá al representante legal de la entidad adquirente, previa las autorizaciones estatutarias o legales respectivas, expedir el oficio por medio del cual se disponga la adquisición de un bien mediante enajenación voluntaria directa.

 

El oficio contendrá  la oferta de compra, la transcripción de las normas que regulan la enajenación voluntaria y la expropiación, la identificación precisa del inmueble, y el precio base de la negociación ( )”; que “El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra.

 

El término para formular observaciones, al mismo, empezará a correr a partir de la notificación de oferta de compra. El avalúo tendrá una antelación máxima de seis (6) meses respecto a la fecha de notificación de la oferta de compra. El oficio que disponga la adquisición se notificará al propietario a más tardar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al de su expedición. Si no pudiere efectuarse la notificación personal, la orden de adquisición se notificará por edicto, el cual será fijado dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al del vencimiento del término para la notificación personal en un lugar visible al público de la sede de la entidad adquirente, en el lugar de la ubicación del inmueble, y en la Alcaldía del mismo sitio

 

.“El oficio que disponga una adquisición será inscrito por la entidad adquirente en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su notificación.

 

Los inmuebles así afectados quedarán por fuera del comercio a partir de la fecha de la inscripción, y mientras subsista, ninguna autoridad podrá conceder licencia de construcción de urbanización, o permiso de funcionamiento por primera vez para cualquier establecimiento industrial comercial sobre el inmueble objeto de la oferta de compra. Los que se expidan no obstante esta prohibición serán nulos de pleno derecho”.

 

El artículo 15 ibídem, en cuanto al precio máximo de adquisición señaló que será ” (  ) el fijado por el Instituto Agustín Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones, de conformidad con el artículo 18 de la presente ley. Si las partes han convenido el precio y demás elementos de la venta, procederán a firmar, según el caso, el contrato de promesa de compraventa o directamente el contrato de compraventa.

 

Si las partes han convenido el precio y demás elementos de la venta, procederán a firmar, según el caso, el contrato de promesa de compraventa o directamente el contrato de compraventa. Dice el artículo 19 ibídem que “El término para celebrar contrato  de promesa de compraventa o de compraventa será de cuarenta (40) días hábiles, contados a partir de a notificación personal de la orden de adquisición o de la desfijación del edicto de que trata el artículo 13 de la presente ley.(...)

 

Por motivos debidamente comprobados, a juicio de la entidad adquiriente los términos anteriores podrán ampliarse hasta en otros veinte (20) días hábiles. Una vez existe acuerdo sobre el precio y luego de cumplido el requisito sustancial de la celebración de la escritura pública, todo el trámite administrativo surtido queda integrado en el negocio jurídico DE COMPRAVENTA, que como sub especie de los actos jurídicos se presume veraz y legal. ”. Por consiguiente las reclamaciones que intente el vendedor, entre otros, o sobre la validez del contrato o sobre lesión enorme, sufrida con la venta, tienen que estar vinculadas al contrato y hacerse en ejercicio de la acción contractual.

 

(…)

 

En el proceso de enajenación voluntaria de inmuebles para el Estado, con los fines ya indicados, el avalúo realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi puede ser: o aceptado de entrada, es decir después de ser notificado el administrado propietario del bien - personalmente o por edicto - de la oferta de compra;  u observado para modificarse - si hay lugar - y/o rechazado, evento este último que frustra la etapa de enajenación voluntaria y da lugar a la segunda etapa, expropiatoria.

 

El artículo 20 indica claramente que, entre otros, la fase expropiatoria puede aparecer “Cuando el propietario notificado personalmente o por edicto rechazare cualquier intento de negociación o guardare silencio sobre la oferta por un término mayor de quince (15) días hábiles contados desde la notificación personal o desde la desfijación del edicto”. Tal disposición muestra que el potencial vendedor es quien o acepta o rechaza la oferta de compra; que si negocia con la Administración su comportamiento se traduce además en su acuerdo con el precio, que implica a su vez la aceptación del avalúo.

 

De no darse acuerdo sobre el precio por el potencial vendedor, a la Administración sólo le queda una de dos posibilidades: o proseguir con el trámite de enajenación forzosa o expropiatoria o desistir de su pretensión de adquisición del predio.

 

(…)

 

El actor utilizó el derecho de acción en forma equivocada, pues promovió la acción de reparación directa cuando debió ejercitar la de controversias contractuales; así lo indican las pretensiones procesales. La demandante atacó conductas administrativas no definitivas y anteriores a la celebración del negocio jurídico de compraventa, cuando respecto de aquellas manifestó, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, su aceptación; de ello da cuenta la celebración del contrato; la inscripción del mismo en la oficina de instrumentos públicos y el cobro del precio convenido.

 

Esas conductas impugnadas además fueron aceptadas finalmente por la actora dentro del trámite del procedimiento de enajenación voluntaria.  Sin embargo, las pretensiones de la demanda se enfilaron al ataque de conductas administrativas que hacen parte del complejo de actuación que encierra el negocio jurídico celebrado, buscando la declaratoria de responsabilidad extracontractual y la consecuente indemnización  de daño que la propia demanda imputa, en la pretensión indemnizatoria, a que el valor pactado en el contrato de compraventa no resultó ser el real del inmueble.

 

Por ello la acción que ejercitó, la cual se patentiza en las pretensiones, es indebida porque la lesión enorme es hecho que, de ser cierto, sólo puede alegarse mediante el ejercicio de la acción contractual por rescisión del contrato de compraventa de inmueble por lesión enorme. En anterior oportunidad la Sala acudiendo al Código Civil explicó que cuando un contratista cree que el precio fijado en un contrato de compraventa no resulta ser objetivamente el real, debe utilizar la  acción contractual la cual se manifiesta, por el aspecto en comento, en la pretensión principal o de rescisión del contrato o responsabilidad contractual por lesión enorme, la cual es posible de acuerdo con lo dispuesto en el C. C. A. pues su artículo 87, sobre la acción de controversias contractuales,  no es restrictivo en cuanto su objeto al prever que se podrá pedir que se declare su existencia o su nulidad y que se hagan las declaraciones, condenas o restituciones consecuenciales, que se ordene su revisión, que se declare su incumplimiento y que se condene al responsable a indemnizar los perjuicios y “que se hagan otras declaraciones y condenas”.

 

Fuera de esa previsión especial, sobre el avalúo de bienes inmuebles en la enajenación de bienes para el Estado o por el Estado, por lo general en lo demás se le aplican al contrato de compraventa las normas civiles, salvo también en lo que concierne con el tiempo para acudir al juez en demanda de la rescisión.

 

En efecto: Si bien el Código Civil indica, en el artículo 1.954, que “La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha del contrato” esta disposición no es aplicable cuando se trata de los contratos de compraventa de bienes inmuebles celebrados por el Estado porque el Código Contencioso Administrativo dispone que el término de caducidad de la acción de controversias contractuales será de dos años que se contarán a partir del día siguiente a la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que les sirvan de fundamento (art. 87), por lo general.

 

(…)

 

La ley civil en lo que atañe con la institución de la lesión enorme en la compra de bienes la restringe para los inmuebles (art. 1949) y la define tanto para el vendedor como para el comprador.  Expresa, el artículo 1947 ibídem, que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la  cosa que vende; y que el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que paga por ella. 

 

La jurisprudencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 103, dictada el 16 de julio de 1993, definió la acción rescisoria por lesión enorme, en contrato de compraventa de bienes inmuebles como la “medida excepcional al principio general de la soberanía contractual, tendiente a conjurar la lesión patrimonial o de ultra mitad sufrida injustamente por uno de los contratantes. Esta acción se consagra indistintamente en favor del vendedor o del comprador, y se estructura cuando a una de las partes se le ha perjudicado en más de la mitad del justo precio de la cosa”.

 

 El ordenamiento jurídico enseña que la lesión enorme da lugar a la rescisión del contrato de compraventa de bienes inmuebles (art. 1946 ibídem). En la jurisprudencia y la doctrina ha sido objeto de discusión el siguiente interrogante ¿la lesión enorme constituye o un vicio del consentimiento o un vicio objetivo del contrato?.

 

La Sala es del criterio que en la ley colombiana la lesión enorme, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, es un vicio objetivo del contrato, porque el mismo texto del artículo, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de éstas (el consentimiento); la  ley expresa que la lesión enorme se produce o: -porque el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la  cosa que vende o -porque el justo precio de la cosa que compra el comprador, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que pagó por ella. 

 

De esos supuestos se infiere que la lesión enorme es vicio objetivo del contrato. Por lo tanto como la demandante no formuló la pretensión  contractual de rescisión del contrato por lesión enorme sino de responsabilidad extracontractual - en ejercicio de la acción de reparación directa - ésta resulta indebida. De todo lo estudiado se evidencia que el fallo no puede ser inhibitorio, como lo concluyó el Tribunal,  sino desestimatorio y por otra situación diversa, como es el ejercicio indebido de la acción. 

 

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NORMAS
 
Ley 80 de 1.993
Ley 1150 de 2.007
Ley 1474 de 2.011
Dec. 019 de 2.012
Dec. 1510 de 2.013
C.P.A.C.A.
Dec. 1082 de 2.015
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